管理委託費値下げマニュアル
一般的に、管理費の大部分は「管理委託費」という名目で管理会社に一括で支払われます。ところがその管理委託費の算定根拠が実はあいまいということが多々あります。
管理会社でよく行われるのが、社内単価の設定です。あらかじめ各業務について設定しておき、それに基づき計算を行います。社内単価は原価ではありません。どんな条件でも赤字にならないように一定の余裕を見込んだ数値になっています。新築マンションで管理委託費を計算する場合は、社内単価の合計金額＋一定の利益を載せる場合がほとんどです。逆に周辺競合物件と比較をし、調整も行われます。つまり、管理委託費は正確な原価計算から算出されるものではなく、色々な経緯を経て決まることが少なくありません。
そして問題となるのが修繕積立金です。これは将来の大規模修繕や改修に備えて積み立てておくお金ですがこれが安すぎることがあります。ディベロッパーはマンションの売りやすさを優先、管理会社もすぐに得られるお金ではないためどうしても低く設定されることがありがちなのです。そのため大規模修繕や改修が必要になったときに初めて、貯めていた金額では足りないとなり追加費用が発生する、修繕積立金の値上げがされるなどのトラブルが起こることがあります。
■ 役員の責任
管理委託費が仮に割高であっても、管理組合と管理会社が契約を結んでいる以上法律上では何の問題もありません。しかし必要以上のお金を支払う必要はありませんので、もしも割高に設定されている場合は管理委託費の値下げ交渉を行い契約を結びなおさなければいけないでしょう。また、引き下げを行ったからといってそれまで支払った分は戻ってきません。出来るだけ早いうちに引き下げを実現するということが大切です。何年もそのままにしておくと、管理組合に残るお金が少なくなるばかりではなく、区分所有者全員の財産に大変な差が生じてしまうでしょう。そういったことから新築マンションでは入居直後の役員の責任はとても大きくなります。
■ 割高傾向にあるマンションとは？
2000年前後に分譲されたマンションでは、ほとんどの場合で管理費が割高、また修繕積立金の不足が発生しています。管理費の大半を占める管理委託費については3割程度の引き下げが行えることも少なくありません。
近年分譲されたマンションでは比較的ユーザー目線の金額設定が多く、値下げ幅も小さくなるようです。しかし、それでも次に挙げるようなマンションでは管理費が割高に設定されていることもあるので注意が必要です。
・ 高級マンション
本当に高級であるということが、どういうものなのかということがあいまいなままイメージ先行の管理仕様になっていることがあります。所有者側にも余裕があるためか、管理費は高くて当然という感覚もあり、見直しの余地があることも少なくないようです。
・ 大規模マンションや超高層マンション
こちらも本当の使いやすさや利便性を考慮したということではなく、販売戦略から共用設備やサービスが付与されていることがあります。そのため結果的にムダが生じやすくなるのです。宅配便の取次ぎやクリーニングの受付、日用品の販売を行うフロントサービスはメリットに対しコストが掛かりすぎる傾向にあります。
>・ 団地型マンションや複合型マンション
複数棟からなる団地型マンションや、店舗と住居が合わさった複合型マンションでは経費の重複計上が行われていることがあります。事務処理や設備点検などをひとまとめで行っているにも関わらず、管理組合を複数作ることで別途費用を請求しているケースがあります。
新着 登録 修正
このサイトは相互リンク必須です。
(内容の変更・削除を行う場合があります。）
リサイクル・エコ 法律・士業・各種代行業 医療関係情報 フード・グルメ 趣味とコレクション
このホームページ紹介サイトは法に触れている内容を有するサイト、18歳未満に対して問題になるホームページは不承認となりますのでご承知おきください。
また本サイト管理人が適切でないと判断した時には、あらかじめ断ることなく管理人の私見で削除する場合があります。
このサイトに設置しているyomiサーチはStaticなhtmlより直接対策サイトにリンクするサーチエンジンで、サイト内に検索エンジンを構築する用途で採用されているフリーソフトを比べた場合、現在もっとも登録効果があるためとてもたくさんのサイトで使用されています。
Googleなどでの検索結果ページは検索エンジンの利用者がサーチボックスに入力した検索ワードに対しもっとも妥当な回答を返そうとするのですが、順番付けのルールは主に2つの条件から決定されます。
これは対象サイトにアップされたテーマが訪れる人にとってメリットを持つ事とその時使用されている単語の配置の仕方などの自分のサイト内の得点と、その情報がどれくらいリンクされているか？またそれはどれだけの間、どの様なカテゴリーのサイトの、どの場所から何回リンクされたのか？といった外部からの評価点があります。
また少し前まで検索エンジンの順位の決定に置ける要因はサイト内部の完成度より外部から得ているリンクのウェートが大きく、サイト内を作りこまずとも被リンクに注力した対策だけで相当の所まで検索順位を上げる事が可能だったのですが、ここの所様々なバランスを取ることが必要になっているため既に簡単な外部リンク対策のみで表示順位を上げることは相当に難しくなっています。
この様な事を考慮し狙った言葉を各検索エンジンで上手に上位に出すには、この検索サイトへ登録申請する前にしっかりとした下準備が必要です。